Critères ESG et immobilier : Ce que les professionnels de l’immobilier et de la finance doivent savoir

Dans le cadre des efforts déployés pour lutter contre le réchauffement climatique et assurer un avenir plus vert pour tous, le concept de critères ESG (critères environnementaux, critères sociaux et de gouvernance, ou “environmental, social, and corporate governance” en anglais) a gagné en importance au cours des dernières années. Les sujets relatifs à la transition énergétique, à la réduction de l’empreinte carbone ou encore à une meilleure gestion des déchets sont désormais sur le devant de la scène, tous secteurs confondus. Le secteur immobilier ne fait pas exception : une étude de la Commission européenne estime que l'immobilier résidentiel et commercial a un impact environnemental considérable, puisqu’il est responsable d'environ 40 % de la consommation d'énergie et de 36 % des émissions de gaz à effet de serre en Europe. Il semble donc logique que l'UE et ses États membres aient révisé et introduit de nouvelles lignes directrices, certifications et réglementations poussant le secteur de l’immobilier à une meilleure prise en compte de divers critères environnementaux.

Dans le secteur de l'immobilier, les critères ESG visent à encourager des pratiques plus respectueuses de l'environnement, la responsabilité sociale et une gouvernance plus transparente et durable. Alors que les critères ESG continuent de gagner en importance, il devient crucial pour tous les acteurs de l'immobilier (agents immobiliers, investisseurs institutionnels, promoteurs immobiliers,...) mais aussi pour la finance, les équipes de gestion du risque et les compagnies d'assurance de comprendre leurs implications. Dans cet article, nous passons en revue ce que vous devez connaître sur les critères ESG pour le secteur de l’immobilier. Nous nous concentrons également sur son importance croissante en Europe et en France, le rôle critique de la performance énergétique et l'importance d'accéder à des données fiables sur la consommation énergétique.

Que signifient les critères ESG pour le secteur de l'immobilier ?

Le concept d'ESG a pris forme au milieu des années 2000, lorsque le développement durable et la responsabilité sociale des entreprises (RSE) ont commencé à prendre de l'importance dans tous les secteurs. Il a été associé pour la première fois au secteur immobilier lorsque l'Union européenne a introduit la directive sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD), qui visait à améliorer l'efficacité énergétique des bâtiments et à réduire leur empreinte carbone. Cette directive a jeté les bases des considérations ESG dans le secteur immobilier, principalement en ce qui concerne la prise en compte de la performance énergétique. Parallèlement, la crise financière de 2008 a incité à réévaluer les pratiques business, ce qui a conduit à mettre davantage l'accent sur la gestion des risques, la transparence et la durabilité à long terme.

Aujourd'hui, la performance ESG dans le secteur immobilier fait référence à la mise en place de pratiques durables qui donnent la priorité au respect de l'environnement, aux initiatives ayant un impact social positif et à la bonne gouvernance. Il s'agit par exemple de développer, de gérer et de rénover des projets et biens immobiliers afin de réduire la consommation d'énergie, de minimiser l’empreinte carbone, d'améliorer le bien-être social, de privilégier l’investissement socialement responsable et de garantir des pratiques financières et commerciales durables. En prenant en compte les pratiques ESG, les parties prenantes du secteur immobilier s'efforcent de créer des bâtiments verts, durables et résistants — l’immobilier responsable est devenu la norme.

Les critères ESG sont au cœur des préoccupations du secteur immobilier

L'Europe est devenue un précurseur dans la définition d'objectifs de développement durable pour le secteur de l'immobilier. Les considérations ESG ont gagné en importance car les gouvernements, les investisseurs immobiliers et les consommateurs donnent la priorité à la prise de décision durable. Le "E" (pour "Environmental") de "ESG" a été une priorité évidente ces dernières années, et les initiatives de l'Union européenne, telles que le "Green Deal" de l'UE et diverses réglementations nationales, ont stimulé l'adoption de pratiques plus écologiques à travers le continent.

Bien que l'UE ait pris des mesures importantes visant a encourager un marché immobilier plus durable, il reste encore un long chemin à parcourir. Par exemple, pour atteindre l'objectif global de l'UE d'une réduction de 55 % des émissions d'ici 2030, le secteur du bâtiment devra réduire ses émissions de 60 %.

La performance énergétique, pilier de l'ESG pour le secteur de l’immobilier

L'un des principaux facteurs de réussite de l'initiative européenne visant à transformer son secteur immobilier est sa capacité à encourager l'efficacité énergétique des bâtiments. Les bâtiments économes en énergie contribuent non seulement à réduire l'impact sur l'environnement, mais offrent également des avantages économiques, par exemple en réduisant les coûts d'exploitation et en améliorant le confort des occupants. Les indicateurs de performance énergétique comme la consommation d'énergie par mètre carré permettent aux professionnels de l'immobilier et de la finance d'évaluer le niveau de durabilité et de performance environnementale de leurs biens immobiliers.

Dans ce domaine, la création du certificat de performance énergétique (EPC) en 2002 a joué un rôle majeur. Introduit pour la première fois par la directive de l'Union européenne sur la performance énergétique des bâtiments (DPEB, directive 2002/91/CE1), il est défini comme "un certificat [...] qui indique la performance énergétique d'un bâtiment ou d'une unité de bâtiment". Son introduction et ses diverses révisions au fil des ans reflètent la politique environnementale de plus en plus stricte de l'Europe, et sa volonté d’encourager l’immobilier durable. Les États membres de l'UE ont également mis en place leurs propres systèmes d'étiquetage, mais il n'existe pas de système normalisé à l'échelle de l'UE.

Mieux comprendre l'impact de l’ESG sur la valeur des biens immobiliers : un défi majeur pour les professionnels

L'impact le plus mesurable et le plus notable de l'ambitieuse politique énergétique et climatique de l'Europe sur le secteur de l’immobilier est l'influence de la performance énergétique sur les prix. Une tendance claire se dessine : les biens qui sont plus efficaces sur le plan énergétique — et qui ont donc de meilleurs certificats de performance énergétique — voient leur valeur augmenter par rapport aux biens inefficaces (dont la valeur devrait diminuer lentement).

Deux facteurs essentiels sont à l'origine de cet impact sur les prix de l'immobilier. Premièrement, l'augmentation du coût de l'énergie - qui aura un impact sur les dépenses énergétiques, et en particulier sur le chauffage. Deuxièmement, l'évolution de la réglementation : elle aura un impact sur les investissements immobiliers, car l'achat de biens dont l'étiquette énergétique est moins bonne nécessitera une plus grande prudence et une stratégie de rénovation intelligente. L'introduction de réglementations en matière d'efficacité énergétique pour la location et la vente en est un exemple très concret.

Dans ce contexte, les professionnels de l'immobilier, de l'assurance et des services financiers sont confrontés à un défi clair : ils doivent pouvoir comprendre et analyser la consommation d'énergie et l'efficacité énergétique de leurs biens immobiliers et de ceux de leurs clients.

À cette fin, l'accès à des données précises, fiables et complètes sur la performance énergétique est crucial. Cependant, la disponibilité de ces données liées à l’énergie varie d'un pays à l'autre, compromettant ainsi une prise de décision réellement data driven.

Chez PriceHubble, nous avons placé les questions et critères ESG au cœur de notre stratégie. Notre expertise et notre position unique en Europe nous permettent de vous fournir les estimations et les analyses les plus précises du marché. Notre objectif est de vous permettre de comprendre l'impact de la performance énergétique sur l'immobilier résidentiel et d’élaborer votre stratégie ESG en conséquence. intégrer les données ESG dans nos modèles d’estimation et rendre celles-ci sensibles au niveau de performance énergétique des biens immobiliers nous a semblé logique. Cette fonctionnalité ESG est disponible dans certains pays, n'hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus.

ESG et évolution vers plus de durabilité : l'avenir de l'immobilier européen

La prise en compte des critères ESG est devenue un élément clé dans le secteur de l'immobilier, favorisant la durabilité et l'atténuation des risques. L'Europe, en particulier, a connu une évolution significative vers une meilleure intégration des critères ESG, avec des politiques et des réglementations soutenant le développement durable. La performance énergétique joue un rôle crucial dans la réalisation des objectifs environnementaux, sociaux et de gouvernance, et l'accès à des données énergétiques fiables profite en fin de compte à toutes les parties prenantes - professionnels de l'immobilier, départements des risques bancaires, prestataires de services financiers, compagnies d'assurance, propriétaires et occupants.

Si vous souhaitez accéder à des données précises sur la performance énergétique, évaluer son impact sur la valeur de vos biens immobiliers ou ceux de vos clients, ou simplement obtenir plus d'informations sur nos solutions, n'hésitez pas à nous contacter.