Zur Bewertung von Wohnimmobilien ist es notwendig, die drei zentralen Bewertungsverfahren für Immobilien zu kennen. Immobilienmakler:innen legen auf dieser Grundlage Miet- oder Verkaufspreise fest und gewährleisten so erfolgreiche Transaktionen im Sinne der Eigentümer:innen. Auch Finanzierungsgeber:innen und Investor:innen müssen die gängigen Immobilienbewertungsverfahren kennen. Expert:innen für Immobilieninvestments sind auf Immobilienbewertungen angewiesen, um fundierte Entscheidungen treffen zu können, denn von der Wahl des richtigen Investitionsobjekts hängt letztlich die Höhe ihrer künftigen Rendite ab. 

Nachfolgend erläutern wir die unterschiedlichen Bewertungsverfahren für Immobilien entsprechend der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in Deutschland. Unser Fokus liegt dabei auf der Immobilienart der Wohnimmobilie (wie Wohnungen, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser usw.).

Drei zentrale Bewertungsverfahren für Immobilien

Um Immobilien präzise bewerten zu können, ist eine systematische Informationserfassung erforderlich. Die Immobilienbewertung beinhaltet Daten zur jeweiligen Immobilie und ihrer Umgebung und wertet diese aus. Um den Verkehrswert von Objekten im Rahmen einer Immobilienbewertung zu bestimmen, gibt es drei zentrale Bewertungsverfahren für Immobilien: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Im Folgenden werden die Bewertungsmethoden im Einzelnen vorgestellt.

Das Vergleichswertverfahren als gängiges Bewertungsverfahren für Immobilien

Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an tatsächlich realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte. Dabei dienen echte Marktdaten den Expert:innen als Basis, um den Wert eines Objekts oder den Grundstückswert in Relation zu vergleichbaren Immobilien zu ermitteln.

Damit der Vergleichswert aussagekräftig ist, müssen die Vergleichsobjekte folgende Kriterien erfüllen:

• Übereinstimmung mit der betreffenden Immobilie: Vergleichsobjekte sollten mit der zu bewertenden Immobilie vergleichbar sein, um eine realistische Immobilienbewertung zu gewährleisten.

• Innerhalb des letzten Jahres vollzogene Käufe: Tatsächliche Verkäufe vergleichbarer Immobilien im Wettbewerbsumfeld sollten nicht länger als ein Jahr zurückliegen.

• Verkauf unter marktüblichen Bedingungen: Die Bedingungen, unter denen die vergleichbaren Verkäufe vollzogen wurden, sollten dem üblichen Szenario auf dem Immobilienmarkt entsprechen.

Häufig ist es notwendig, die Bewertung auf der Grundlage folgender Faktoren anzupassen: 

• Baujahr und Zustand des Gebäudes (mögliche Abschläge durch Alterswertminderung)

• Gebäudeart

• Verkaufsdatum

• Verkaufsbedingungen

• Standort

• Physische Merkmale

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren beruht auf dem Grundsatz, dass der Gebäudewert den Kosten entspricht, die entstehen, wenn die Immobilie und ihre Außenanlagen (wie Garagen) durch ähnliche ersetzt oder identisch wieder aufgebaut werden. Dieses Verfahren eignet sich optimal für die Bewertung, wenn es sich bei der Immobilie nicht um ein Renditeobjekt handelt, wie es bei Schulen, Kirchen, Krankenhäusern und staatlichen Gebäuden der Fall ist. Bei diesem Verfahren wird der Gebäudesachwert ermittelt. Dabei werden vergleichbare Immobilienpreise, Baumaterialien, Baukosten, Installationskosten und der Bodenwert berücksichtigt.

Im Rahmen der Immobilienbewertung sind folgende wertmindernde Umstände von Bedeutung:

• Substanz- und Materialverschlechterung

• Funktionale Überalterung: Wertminderung durch Gestaltung, Marktpräferenzen oder Funktionalität.

• Wirtschaftliche Überalterung: Wertminderung durch äußere Einflüsse wie Verkehrsänderungen oder Baulärm.

Das Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren wird der Wert der Immobilie auf Basis der zu erwartenden Rendite berechnet. Die Ermittlung des Ertragswerts eignet sich für Immobilien, die vorhersehbare und stabile Einnahmen und Ausgaben generieren werden.

Das Ertragswertverfahren durch Immobiliengutachter:innen oder Gutachterausschüsse beinhaltet folgende Schritte:

1. Berechnung der potenziellen jährlichen Bruttoerträge.

2. Berücksichtigung von Ertragsminderungen durch Leerstand und Mietausfälle.

3. Abzug der jährlichen Betriebs- und Bewirtschaftungskosten zur Ermittlung des jährlichen Nettobetriebsergebnisses.

4. Wertermittlung für Immobilieninvestor:innen. Berechnung des ertragsabhängigen Kapitalisierungszinssatzes bzw. der Rendite. Der Kapitalisierungssatz ist abhängig von den Kosten und vergleichbaren Optionen zur Kapitalanlage. Zusätzlich sind Effekte durch Risiko- und Zeitfaktoren zu berücksichtigen. Diese Bewertung ist besonders in volatilen Märkten unerlässlich, wo es zu Verzerrungen kommen kann.

5. Ermittlung des Immobilienwerts anhand des Kapitalisierungssatzes.

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