Die Lage ist der zentrale Einflussfaktor für Immobilienpreise. Doch was macht eine gute Lage aus? Und wie lässt sich von der aktuellen Situation auf zukünftige Entwicklungen schliessen? In einer Studie zeigt PriceHubble wie innovative Indikatoren herbeigezogen werden können um auf diese Fragen Antworten zu finden. 

Immobilieninvestoren, Projektentwickler und andere Marktteilnehmer beschäftigen sich genauso wie Stadtverwaltungen und Mietervertreter seit jeher intensiv mit jenen Veränderungsprozessen, die dazu führen, dass Stadtteile und Wohnquartiere attraktiver werden - um daraus entweder abzuleiten wo Investitionen besonders rentabel sein könnten, oder um stadtplanerische Massnahmen einzuleiten. Dies ist ein äusserst komplexes und mühsames Unterfangen, da solche Veränderungen, wie z.B. die so genannte Gentrifizierung, sich meist erst sehr spät in ökonomischen Kennzahlen niederschlagen und daher eine genaue qualitative Analyse der einzelnen Standorte nötig ist. Mit dieser Studie sollte gezeigt werden, dass die Nutzung neuartiger Datenquellen helfen kann, solche Prozesse leichter und früher zu erkennen und sie besser zu verstehen.

Dazu betrachten wir den Einfluss von Online-Restaurantbewertungen und Café-Neueröffnungen auf Angebotsmieten. Online-Bewertungen liefern nicht nur Aufschluss über die Quantität und Qualität des lokalen Gastronomieangebots, sondern auch über Art und Ausmass der Gastronomienachfrage. Anhand von Gastronomie-Neueröffnungen lassen sich Effekte über die Zeit untersuchen.

Einfluss von Gastronomie-Angbeote auf Immobilienpreise

Um Effekte von Gastronomie-Online-Bewertungen zu untersuchen wurden Profile und Bewertungen der Online-Plattform TripAdvisor zu etwa 1’700 Restaurants in Zürich (Erhebungszeitraum: 7/2018 - 4/2019), ca. 9’000 Vermietungsangebote für Wohnungen in Zürich aus diversen Online-Portalen (selber Erhebungszeitraum) analysiert. Für jedes Mietangebot wurden Variablen wie zum Beispiel die Anzahl an Restaurants im Radius von 500m, die durchschnittliche Anzahl Bewertungen pro Restaurant im Radius von 500m, Restaurant-Ratings, Angebotsmieten im Umfeld und die Entfernung vom Stadtzentrum abgeleitet. Zur Untersuchung der Zusammenhänge wurden teils Regressionsanalysen verwendet.

Viele Online-Bewertungen lassen auf höhere Preise schliessen

Anhand der Entwicklung der Gastronomie kann die Immobilienpreisdynamik abgeleitet werden. Die Mieten von Wohnungen in Gegenden mit vielen Online-Restaurantbewertungen sind spürbar höher als in Gegenden mit wenig Bewertungen. 

Beispiel: Ausgehend von einer durchschnittlichen Wohnung (77 m²) in Zürich ist bei einer Steigerung der durchschnittlichen Anzahl an Bewertungen pro Restaurant im Umkreis von 20 auf 80 bei sonst gleichen Lage- und Wohnungseigenschaften von einer Mietsteigerung um CHF 1,30 /m² bzw. CHF 99 auszugehen. Das entspricht einer Steigerung von 5,0 % bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpeis von rund CHF 29,80 - resultierende Zusatzkosten für einen Mieter pro Jahr: ca. CHF 1’192. 

Korrelation zwischen Restaurantdichte und Durchschnittsmieten

Es besteht eine hohe Korrelation zwischen der Restaurantdichte und Durchschnittsmieten, sowie der Restaurantdichte und der Zentralität: Die Restaurantdichte ist also erwartungsgemäss in zentraleren sowie teureren Standorten tendenziell höher. Bereinigt man die Analyse um individuelle Wohnungseigenschaften, Zentralität und lokale Durchschnittsmieten, ergibt sich jedoch ein leicht negativer Effekt der Restaurantdichte: Bei einer Dichte von 60 statt durchschnittlichen 28 Restaurants im Umfeld ist bei sonst gleichen Angebots- und Umfeldeigenschaften mit einer um ca. CHF 0,83 / m² geringere Miete zu rechnen.

Der Hipster-Kaffee-Effekt im Stadtquartier

Die Ergebnisse unserer letzten Studie zeigen eine eindeutige Korrelation zwischen neu eröffneten innovativen Kaffees und der Mietpreisentwicklung in der Schweiz. Ein sehr interessanter Artikel aus der Handelszeitung fasst die wesentlichen Ergebnisse sehr gut zusammen und nennt zusätzlich einige von uns empfohlene Standorte an denen sich eine Investition in nächster Zeit allenfalls lohnen könnte.

Für die Studie haben unsere Experten 540.000 Angebote aus einem Zeitraum von 15 Jahren (2004 bis Februar 2019) sowie eine zufällige Auswahl an innovativen Kaffees aus der ganzen Schweiz analysiert. Das Ergebnis: in einem Zeitraum von drei Jahren steigen die Mietpreise von Immobilien im direkten Umfeld von neu eröffneten trendigen Kaffees im Schnitt um 6.1%, das ist 2.4% schneller als der durchschnittliche Anstieg im gesamten Stadtgebiet. In einem Vergleichstest, welcher auf den selben Effekt bei McDonalds Filialen testete, lieferte keinen signifikanten Ergebnisse.

Fazit

Wer die künftigen Potentiallage früher als der Wettbewerber ausfindig machen will oder Hinweise auf Gentrifzierungsdanymiken erhalten möchte, sollte sich neuster Analysemethoden bedienen und neue, innovative Indikatoren identifizieren. Ein wichtiger Faktor wurde von PriceHubble untersucht: Das Gastronomieangebot. Anhand der Entwicklung des Gastronomieangebots können Entwicklungen des Immobilienmarktes ein Stück weit abgeleitet werden, denn Indikatoren wie Online-Restaurantbewertungen und Café-Eröffnungen stehen im Zusammenhang mit Wohnungsmieten. Für Entwickler, Investoren oder die lokale Politik sind diese Signale hochrelevant. 

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